전세자금대출 얼마나 받을 수 있을까? (자동 계산기로 간편 확인!)
전세 계약을 앞두고 가장 먼저 떠오르는 질문,
“나는 과연 전세자금대출을 얼마나 받을 수 있을까?”
같은 전셋값이라도
어떤 사람은 90%까지 대출이 되고,
어떤 사람은 50%밖에 안 나오는 이유는 무엇일까요?
결론부터 말하자면,
담보 가치, 소득 수준, 기존 부채, 보증 범위, 정책 대상 여부 등
복합적인 기준에 따라 달라지며, 이를 자동으로 계산해주는 도구가 바로 전세자금대출 계산기입니다.
이 글은 전세대출의 구조부터 실제 계산기 활용법,
각종 규제 기준(LTV·DTI·DSR), 보증 상품별 대출 한도 비교,
그리고 실전 시뮬레이션까지 20,000자 이상으로 자세히 안내합니다.
1. 전세자금대출이란?
전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하기 위해 은행이나 공공기관에서 받는 대출입니다.
대출금은 임대인에게 직접 지급되고, 세입자는 매달 이자를 부담합니다.
주요 목적:
- 주거 안정
- 초기 자금 부담 완화
- 청년·신혼부부·무주택자 지원
2. 전세자금대출 계산은 어떻게 할까?
전세자금대출의 핵심 계산 기준은 다음 3가지입니다.
- LTV (Loan To Value)
- 전세금 대비 대출 가능 비율 (보증금이 담보 역할)
- 최대 90%까지 가능 (상품에 따라 상이)
- DTI (Debt To Income)
- 연소득 대비 총 원리금 상환 비율
- 기존 대출이 많거나 소득이 낮으면 한도 제한
- DSR (Debt Service Ratio)
- 총 부채 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율 초과 여부
- 2024년부터 차주 단위 DSR 적용
이 3가지 조건 중 가장 낮은 수치가 적용되어 최종 대출 가능 금액이 결정됩니다.
3. 전세자금대출 계산기 사용 방법
대부분 은행, 정부기관, 보증기관은 전세대출 자동 계산기를 제공합니다.
사용자는 아래 정보를 입력하면 됩니다:
- 전세금액
- 보증금 대비 대출 희망 비율
- 연소득
- 현재 보유 대출 총액
- 대출 상환기간 및 금리
결과로 제공되는 항목:
- 대출 가능 금액
- 예상 월 납입 이자
- LTV/DTI/DSR 반영 여부
- 우대금리 및 보증 한도
4. 보증 기관에 따른 대출 한도 차이
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | SGI서울보증 | HF (한국주택금융공사) |
| 최대 보증금액 | 5억 원 | 7억 원 | 4억 원 |
| 최대 보증한도 | 보증금의 90% | 보증금의 100% | 보증금의 80% |
| 대상 제한 | 무주택 세대주 | 제한 없음 | 무주택 또는 1주택 처분 조건 |
| 특징 | 중도상환수수료 없음 | 유연한 심사 | 청년·신혼 우대 있음 |
주의:
같은 은행이라도 보증기관이 어디냐에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다.
5. 실전 시뮬레이션 ①: 무주택 청년
- 전세금: 2억 5천
- 연소득: 3천만 원
- 기존 대출: 없음
- 보증기관: HUG
→ 계산 결과
- LTV 기준: 2억 2,500만 원
- DTI 기준: 1억 5천만 원
- DSR 기준: 1억 8천만 원
- 최종 대출 가능 금액: 1억 5천만 원
해설: 소득이 낮기 때문에 DTI가 대출을 제한함
6. 실전 시뮬레이션 ②: 신혼부부 + 보증금 3억
- 전세금: 3억
- 연소득: 부부 합산 7천만 원
- 기존 대출: 2천만 원 (신용대출)
- 보증기관: SGI
→ 계산 결과
- LTV 기준: 2억 7천만 원
- DTI 기준: 2억 1천만 원
- DSR 기준: 2억 원
- 최종 대출 가능 금액: 2억 원
7. 실전 시뮬레이션 ③: 직장인 + 고소득
- 전세금: 4억
- 연소득: 1억 2천만 원
- 기존 대출: 없음
- 보증기관: HF
→ 계산 결과
- LTV 기준: 3억 2천만 원
- DTI 기준: 4천만 원
- DSR 기준: 6천만 원
- 최종 대출 가능 금액: 3억 2천만 원
해설: 고소득자는 오히려 LTV가 제한요소로 작용
8. 계산 결과가 달라지는 주요 변수
- 보증기관 선택
- 연소득 증가 또는 부채 감소 여부
- 우대금리 적용 여부
- 신혼부부/청년 정책상품 적용 여부
- 보증료 납부 방식 (선납/후납)
9. 청년 우대 상품 요약
| 상품명 | 조건 | 이율 | 보증 비율 | 특징 |
| 청년 전세보증부 대출 | 만 34세 이하, 무주택자 | 연 1.2~2.0% | 보증금의 90% | 최대 7천만 원 지원 |
| 신혼부부 전세자금대출 | 혼인 7년 이내, 부부합산 연 7천만 원 이하 | 연 1.5% 내외 | 90~100% | 최장 20년 상환 가능 |
| 버팀목 전세대출 | 연 5천만 원 이하 | 연 1.8~2.4% | 최대 90% | HUG 보증 |
10. 전세자금대출 계산 시 주의사항
- 입주 전 잔금 기준일 확인 필요
- 대출 실행일 기준 DSR 심사 적용 여부
- 전세 계약서상 보증금과 실제 입금액 불일치 시 거절 가능
- 보증기관 심사와 은행 심사가 각각 따로 진행
- 계산기는 참고용일 뿐, 실제 승인액은 약간의 오차 존재
11. 전세자금대출 계산기 추천 링크
- HUG 전세자금 계산기
- 국민은행 부동산 대출 계산기
- 우리은행 스마트 계산기
- 하나은행 전세대출 시뮬레이터
- 서울보증보험 전세보증 한도 계산기
12. 전세자금대출 한도 늘리는 전략
- 배우자 소득 합산 활용
- 기존 부채 상환 후 신청
- 장기 상환 기간 선택 → 월 부담 줄이기
- 고정금리보다 변동금리 선택 (단기 대출 시)
- 정책 우대 상품 신청
13. 전세보증금 반환보증과 연계 여부
전세자금대출과 함께 반드시 고려해야 하는 것이 전세보증금 반환보증입니다.
이는 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 상황에 대비해 보증기관이 대신 반환하는 제도입니다.
- HUG / SGI / HF 모두 운영
- 전세자금대출 시 보증 가입 필수인 경우 많음
- 보증료는 연 0.128%~0.154% 수준
14. 결론
전세자금대출은 단순히 “얼마까지 나올까?”가 아니라
내 상황에서 어떤 보증기관과 상품을 선택하고,
LTV·DTI·DSR 기준 중 어떤 부분이 가장 중요한가를 분석해야 가능한 대출 전략입니다.
따라서 자동 계산기를 활용해 시뮬레이션을 해보는 것은 선택이 아닌 필수입니다.